Gayrimenkul ve Kira Hukuku
Tapu iptali ve tescil, ortaklığın giderilmesi, kira tespiti, tahliye ve kentsel dönüşüm süreçleri.
Gayrimenkul uyuşmazlıkları, çoğu kişinin sahip olduğu en değerli varlığı ilgilendirir. Bir kira sözleşmesinin nasıl sona erdirileceği, artış oranının nasıl hesaplanacağı, tapudaki bir devrin geçerli olup olmadığı ya da paylı mülkiyetin nasıl sona ereceği — bunların her birinde usul ve süre, sonucu esastan daha çok belirler.
Kira hukukunda kaybedilen davaların büyük bölümü esastan değil, usulden kaybedilir: süresinde çekilmeyen bir ihtarname ya da yanlış zamanda verilmiş bir tahliye taahhüdü haklı tarafı haksız duruma düşürebilir.
Kira artış oranı: %25 tavanı sona erdi
Konut kiralarında uygulanan %25'lik artış tavanı, geçici bir düzenlemeydi ve 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermiştir. Bu tavan hiçbir zaman çatılı işyeri kiralarını kapsamamıştı.
Bugün geçerli olan tek kural Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesidir: yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Burada sık yapılan hata, tek bir ayın yıllık enflasyon rakamının kullanılmasıdır; esas alınacak veri on iki aylık ortalamadır ve sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait oran uygulanır.
Bu hüküm emredicidir. Sözleşmede daha yüksek bir oran ya da sabit bir artış tutarı yazılmış olsa dahi, aşan kısım geçersizdir. Konut ile çatılı işyeri arasında da bir ayrım yoktur; çatılı işyeri kiraları 1 Temmuz 2020'den itibaren aynı rejime tabidir.
Kira tespit davası ve beş yıl kuralı
Taraflar artış konusunda anlaşamıyorsa ya da kira bedeli emsallerin çok altında kalmışsa kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Dava her zaman açılabilir; ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için şu koşullardan birinin sağlanması gerekir:
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalıdır; veya
- Kiraya veren bu otuz günlük süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş ve dava, izleyen kira dönemi sonuna kadar açılmış olmalıdır; veya
- Sözleşmede artış kaydı bulunuyorsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel doğrudan dönem başından itibaren geçerli olur.
Bu koşullar sağlanmazsa karar, ancak bir sonraki kira döneminden itibaren hüküm doğurur — yani bir yıl kaybedilir.
Beş yıl kuralı ayrı bir öneme sahiptir: beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hâkim, endeks oranıyla bağlı olmaksızın; kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler. Beş yıl dolmadan açılan davalarda ise endeks tavanı aşılamaz. Bu davalarda Yargıtay uygulaması, emsal bedelden yerleşik kiracı lehine bir indirim yapılması yönündedir.
Tahliye sebepleri ve süreleri
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesiyle sözleşmeyi kendiliğinden sona erdiremez. Tahliye ancak kanunda sayılan sebeplerle mümkündür:
| Sebep | Aranan şart | Süre |
|---|---|---|
| Kiraya verenin gereksinimi (kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler) | Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyacın ispatı | Sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım | Kullanımın imkânsız olması; proje ve ruhsat | 1 ay içinde dava |
| Yeni malikin gereksinimi | Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim | Edinme tarihinden 6 ay sonra dava |
| Tahliye taahhüdü | Yazılı, teslimden sonra, belirli tarihli | Taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde dava veya icra takibi |
| İki haklı ihtar | Bir kira yılı içinde kira bedeli için iki haklı yazılı ihtar | Kira yılının bitiminden itibaren 1 ay |
| Kiracının aynı ilçede oturmaya elverişli konutu olması | Kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi | Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay |
| Kira bedelinin ödenmemesi | En az otuz gün süreli yazılı ihtar | Süre sonunda fesih |
Gereksinim nedeniyle tahliyede kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl başkasına kiralanamaz; eski kiracının öncelik hakkı vardır. Bu kurala aykırılık hâlinde, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat gerekir.
On yıllık uzama: Belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren, on yıllık uzama süresinin sonunda — her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak — hiçbir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Pratikte bu hak, ilk sözleşme süresi ve on uzama yılı tamamlandıktan sonra doğar.
Tahliye taahhüdü: en çok hata yapılan konu
Tahliye taahhüdü, doğru düzenlendiğinde en hızlı sonuç veren araçtır; yanlış düzenlendiğinde ise tamamen geçersizdir. Geçerlilik şartları şunlardır:
- Yazılı olmalıdır. Noter onayı zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı sağlar.
- Kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olmalıdır. Bu, asli geçerlilik şartıdır.
- Belirli veya belirlenebilir bir tahliye tarihi içermelidir.
- Birden fazla kiracı varsa tümü imzalamalıdır; tüzel kişilerde temsile yetkili kişi imzalamalıdır.
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen taahhüt kural olarak geçersizdir; kiracının serbest iradesiyle verilmediği kabul edilir. Buna karşılık yenilenen bir kira sözleşmesiyle aynı tarihi taşıyan taahhüt, kiralanan zaten daha önce teslim edilmiş olduğundan geçerli sayılabilmektedir. Bu ayrım uygulamada belirleyicidir.
Taahhüde dayanarak tahliye için, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde ya sulh hukuk mahkemesinde dava açılmalı ya da icra dairesinde tahliye talebinde bulunulmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür ve mahkemece resen dikkate alınır.
İcra yolu mu, mahkeme yolu mu?
Kira uyuşmazlıklarında iki ayrı yol vardır ve seçim, hem hıza hem de zorunlu arabuluculuğa etki eder:
| İcra yolu | Mahkeme yolu | |
|---|---|---|
| Arabuluculuk | Kapsam dışı (ilamsız icra yoluyla tahliye) | Zorunlu dava şartı |
| Hız | İtiraz yoksa daha hızlı | Daha yavaş |
| Belge şartı | Bazı yollarda noter onaylı sözleşme gerekir | Şart değil |
| İnceleme | Sınırlı, belgeye dayalı | Tam yargılama, tanık dinlenebilir |
| İhtiyaç / yeniden inşa | İleri sürülemez | Yalnızca bu yolla |
Kira borcu nedeniyle icra yoluyla tahliyede kiracıya otuz günlük ödeme süresi tanınır; itiraz süresi yedi gündür. İtirazın türüne göre yol ayrılır: borca itirazda icra mahkemesinde itirazın kaldırılması (altı ay içinde), imzaya itiraz ya da kira ilişkisinin inkârında sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali (bir yıl içinde) istenir. Sözleşme noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmışsa imzaya itiraz dinlenmez.
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda — tahliye, kira tespiti, kira alacağı, depozito ve uyarlama dâhil — dava açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Aynı zorunluluk ortaklığın giderilmesi, kat mülkiyeti ve komşu hakkına ilişkin uyuşmazlıklar için de geçerlidir. İlamsız icra yoluyla tahliye ile ihtiyati tedbir ve haciz talepleri bu kapsamın dışındadır.
Tapu iptali ve tescil davaları
Tapudaki bir kaydın gerçek hukuki duruma uymadığı hâllerde açılan bu davalar, gayrimenkul hukukunun en teknik alanıdır. Başlıca sebepler:
| Sebep | Süre | Özellik |
|---|---|---|
| Muris muvazaası (mirastan mal kaçırma) | Yok | Tüm mirasçılar açabilir; saklı paylı olma şartı aranmaz |
| Hukuki ehliyetsizlik | Yok | Adli Tıp raporu, hastane kayıtları ve tanık beyanı belirleyici |
| Vekâlet görevinin kötüye kullanılması | Yok | Üçüncü kişinin iyiniyeti belirleyicidir |
| Yolsuz tescil | Yok | Ayni hakka dayandığından zamanaşımına tabi değildir |
| Hile, korkutma, aşırı yararlanma | 1 yıl | Öğrenmeden itibaren |
Davalar taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür; bu yetki kesindir. Tapu iptali ve tescil davaları zorunlu arabuluculuk kapsamında değildir.
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davasında öncelik aynen taksimdir; taşınmaz fiilen ve hukuken bölünebiliyor ve değerinde önemli kayıp doğmuyorsa paylaştırma yapılır. Mümkün değilse açık artırma yoluyla satılır ve bedel paylar oranında dağıtılır. Temmuz 2026'da yürürlüğe giren düzenlemeyle, taşınmazın tüm maliklerinin onu miras yoluyla edindiği hâllerde birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılmakta ve asgari teklif muhammen kıymetin tamamı olarak uygulanmaktadır.
Kentsel dönüşüm ve kat mülkiyeti
Riskli yapı tespitine itiraz süresi, tebligattan itibaren on beş gündür ve hak düşürücüdür. İtiraz, üniversite öğretim üyeleri ile Bakanlık temsilcilerinden oluşan teknik heyetçe incelenir. İtirazın reddi hâlinde, tebliğden itibaren otuz gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir — bu, idari yargının genel altmış günlük süresinden kısa bir özel süredir.
Kasım 2023'te yapılan değişiklikle dönüşüm kararı için aranan çoğunluk, arsa payının üçte ikisinden salt çoğunluğa (yarıdan fazlasına) indirilmiştir. Hesap, bağımsız bölüm sayısı üzerinden değil arsa payı oranı üzerinden yapılır. Karara katılmayan malike on beş gün süre verilir; katılmazsa payı, lisanslı değerleme kuruluşunca belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla anlaşan maliklere satılır.
Kat mülkiyetinde ortak gider payı, kapıcı ve bakım giderlerinde eşit olarak, diğer giderlerde arsa payı oranında paylaşılır. Gecikme tazminatı aylık %5 olup sözleşmeyle azaltılamaz. Kiracı, ortak gider ve avans payından kat malikiyle müteselsilen sorumludur; ancak sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Ortak yerlerde inşaat, onarım veya dış cephe renk değişikliği için kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası, yönetim planı değişikliği için de aynı çoğunluk gerekir.
Sunduğumuz hizmetler
- Kira sözleşmelerinin hazırlanması, incelenmesi ve müzakeresi
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlama davaları
- Tahliye davaları ve icra yoluyla tahliye takipleri
- Kira alacağının tahsili, depozito ve hasar uyuşmazlıkları
- Tapu iptali ve tescil davaları — muris muvazaası, ehliyetsizlik, yolsuz tescil
- Ortaklığın giderilmesi (izale-i şüyu) davaları
- Kentsel dönüşüm süreçleri; riskli yapı tespitine itiraz ve idari davalar
- Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar, aidat alacakları ve yönetim planı ihtilafları
- Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) ve müdahalenin men'i davaları
- Gayrimenkul satış vaadi, ön ödemeli konut satışı ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri