Konut kiralarındaki %25'lik artış tavanı 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona erdi. Bugün geçerli olan tek ölçüt, tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Taraflar anlaşamıyor ya da kira emsallerin çok altında kaldıysa devreye kira tespit davası girer.
Artış oranında bugün geçerli kural
Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesi uyarınca yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılına ait TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez.
Burada en sık yapılan hata, tek bir ayın yıllık enflasyon rakamının kullanılmasıdır. Esas alınacak veri on iki aylık ortalamadır ve sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki aya ait oran uygulanır.
Bu hüküm emredicidir. Sözleşmede daha yüksek bir oran ya da sabit bir artış tutarı yazılmış olsa bile, aşan kısım geçersizdir ve fazladan ödenen tutarlar geri istenebilir. Konut ile çatılı işyeri arasında da bir ayrım yoktur.
Davanın açılma zamanı sonucu belirler
Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak mahkemenin belirleyeceği bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için şu koşullardan birinin sağlanması gerekir:
- Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olmalıdır; veya
- Kiraya veren bu otuz günlük süre içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmuş ve dava izleyen kira dönemi sonuna kadar açılmış olmalıdır; veya
- Sözleşmede artış kaydı bulunuyorsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel doğrudan dönem başından itibaren geçerli olur.
Bu koşullar sağlanmazsa karar ancak bir sonraki kira döneminden itibaren hüküm doğurur — yani bir yıl kaybedilir. Bu nedenle ihtarnamenin zamanında ve usulüne uygun çekilmesi, davanın kendisinden daha kritiktir.
Beş yıl kuralı: endeks tavanının aşılabildiği hâl
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, hâkim endeks oranıyla bağlı değildir. Bu durumda; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve TÜFE birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun bir bedel belirlenir.
Beş yıl dolmadan açılan davalarda ise endeks tavanı aşılamaz. Yargıtay uygulamasında, emsal bedelden yerleşik kiracı lehine bir indirim yapılması yerleşik hâle gelmiştir; bu indirimin sabit bir oranı yoktur, dosyaya göre değişir.
Usul: arabuluculuk artık zorunlu
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır. Kira tespiti, tahliye, kira alacağı, depozito ve uyarlama talepleri bu kapsamdadır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir.
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Dava değeri yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır.
Bir istisnayı belirtmek gerekir: ilamsız icra yoluyla tahliye arabuluculuk kapsamı dışındadır. Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle hızlı sonuç almak isteyen kiraya veren için bu yol hâlen açıktır.